2014年樓市調控告別一刀切 未來調控放權地方政府
2014年,樓市調控將正式告別"一刀切"。
12月24日,在一年一度的全國住房城鄉建設工作會議上,住房和城鄉建設部(以下簡稱"住建部")部長薑偉新部署明年工作時,明確表示,要繼續 抓好房地產市場調控和監管工作。明年的房地產調控要更加註重針對性、連續性和穩定性。會議傳遞出三個政策信號,更加註重分類指導、探索發展共有產權住房以 及強化市場監管。
住建部的表態,意味著中國房地產調控正式告別"一刀切",地方政府將因地制宜地調控房地產市場。
業內專傢均向中國房地產報記者表示,未來,中國商品房市場將更多由"市場"發揮作用,而2014年調控則以地方政府執行既有政策為主。
"每個城市根據自己的實際情況來決定自己的走向,無論是減少行政化手段還是加強調控,最終的目的都是為瞭城市本身房價的穩定。"中原集團研究中心總監劉淵向記者表示。
未來調控放權地方政府
"薑偉新部長特別強調瞭對2013年調控效果的不滿意。"參會人士透露,薑偉新在會上表示,2013年全國多地的房價整體呈現上漲趨勢,其中部 分熱點城市或城市中心區房價上漲幅度很大。雖然多地參會代表擔心房價考核目標並未完成,但此次會議上並沒有提及年初曾要求的房價目標考核問題,也沒有對這 些上漲過快的城市進行問責。
2013年全年來看,一線城市和部分二線城市表現較熱,房價有持續上漲和反彈的市場風險;三四線城市則由於市場供應量充裕,市場整體表現相對平淡,價格上漲動力不足,一些城市還出現瞭市場成交量低迷、房價下跌或停漲的狀態。
針對這種市場的分化情況,薑偉新表示,明年要強調調控的針對性。針對房地產市場出現的新情況,更加註重分類指導。"一線城市和部分房價上漲過快 的二線城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。而房價開始下跌的三四線城市,則要註重消化庫存,控制增量的開發。"劉淵表示。
今年9月到12月,全國共有18個城市出臺瞭樓市調控政策,在這18個城市的樓市調控或"加碼"或"松綁"下,房地產市場已逐漸回到合理區位。 例如,北京、上海、廣州、深圳等一線城市,鄭州、西安、武漢等部分熱點二線城市出臺瞭"階段性"收緊政策;蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市則或明或暗出臺瞭 定向寬松措施,合理調節市場供需結構。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對中國房地產報記者表示,住建部的表態基本都在預期之內,主要是與三中全會的精神以及地方調控政策的加強和樓市兩極分化的現狀有著直接關系。在他看來,未來中國商品房市場將更多由市場來主導,2014年將沿用地方政府的既有調控政策。
"國傢已開始強調對不同城市的'分類指導',這將導致不同城市的調控政策具有'分化'的特征,通過政策'分化'有望使各地不同的市場需求得以釋放,供求矛盾得以平衡,從而使總體市場回歸合理。"同策咨詢研究部總監張宏偉對記者表示。
謝逸楓認為,2014年地方政府調控如何走與政策如何執行,關鍵還是要等2014年3月全國兩會以後才會明朗。
共有產權商品房和保障房齊推
"要鼓勵地方從本地實際出發民間信貸利息任何問題免費諮詢,積極創新住房供應模式,探索發展共有產權住房。"在此次住建部工作會議上,薑偉新透露,2014年城鎮保障性安居工程建設的目標任務是基本建成480萬套以上,新開工600萬套以上,其中棚戶區改造370萬套以上。
&台北市信託貸款emsp;這是在落實中央經濟工作會議提出的目標,"努力解決好住房問題,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給,做好棚戶區改造。"
業內專傢認為,從新型城鎮化的發展來看,現階段強調做好住房保障工作,其實是在為穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化做鋪墊。新型城鎮化規劃 出臺,城鄉二元結構勢必會逐漸破除,在這個過程中,農民轉化為市民勢在必然。但是,農民在城鎮化過程中能否享受到現代化的成果還是未知數,賦予農民更多財 產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置等在操作環節都還是未知數。
共有產權住房方面,實際上已經有多年的試點和研究,此番終於納入國傢政策層面予以探索。
2005年5月,南京市建委研究室主任陸玉龍即發表《共有產權:經濟適用房制度創新研究》;2007年5月18日,在接受中國房地產報采訪時, 陸玉龍認為"共有產權制度就是將經濟適用房作為不動產的長期有效性與受助傢庭經濟狀況的動態性有機對接起來,形成瞭受助傢庭走向富裕而退出住房保障的機制 和經濟適用房循環利用的機制",這樣一來,"政府投資建設一套經濟適用房,不再是隻解決某一戶中低收入傢庭的住房困難,而是可以實現循環使用,為多戶中低 收入傢庭解決住房困難"。
2007年8月,淮安市首創瞭與市場接軌的共有產權經濟適用房模式,即中低收入住房困難傢庭購房時,可按個人與政府的出資比例,共同擁有房屋產 權。其用地由劃撥改為出讓,將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策,顯化為政府出資,形成政府產權。
本次住建工作會議中並未對共有產權住房進行詳細說明。按照陸玉龍此前的設想,在共有產權制度下,經濟適用房交易方式有三種,一是經濟適用房產權 整體出讓,由政府和受助者按比例分配售房收入;二是政府出資收購受助者產權,收回經濟適用房的占用和使用權;三是向受助者出讓政府產權,政府收回現金,再投入經濟適用房建設。經濟適用房交易時間越早越好,次數越多越好。
據知情業內人士向記者介紹,目前,一些地方開展共有產權保障方式的主要做法是,地方政府讓渡部分土地出讓收益,有的還給予適當財政補助、稅費減 免,以降低住房的建設成本,然後以低於市場價格配售給符合條件的購房傢庭。配售時,在合同中明確共有雙方的產權份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配 比例。
實踐瞭幾年後,住建部認為,發展共有住房,在政府的支持下,充分發揮市場作用,能夠調動群眾依靠自己努力改善住房條件的積極性,有利於加快解決群眾住房困難。同時,再發展共有產權保障房,符合公平、效率原則,也可以避免陷入福利陷阱,有利於保持或激發社會的活力。
"這次會議上薑偉新要求推廣和學習北京的自住型商品房。"上述參會人士說,在要求房價漲幅較大的城市增加有效供應時,薑偉新特別提到瞭北京的自住型商品房。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/09133840981.shtml
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