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各地 國五條細則執行力度偏小 開發商漲價意願強
"國五條"細則落地至今已一個月有餘，然而對於北上廣深四個一線城市來說，除瞭北京嚴厲的限價政策使得新房價格出現停漲之外，其它三個城市的新房價格不降反漲，深圳更是創下近3年來的新高。
對此，中原地產研究部總監張大偉表示，"國五條"各地細則在落地過程中的執行力度仍然偏小，淡化瞭之前市場對政策的擔憂，是導致房價慣性上漲的主要原因。
"在地方細則並無太多新意的情況下，此輪調控要取得預期效果並不容易。"業內人士陳劍波告訴記者。
成交量大跌
二手房在北上廣深四個一線城市的市場成交中已成為主力，20%個稅政策細則最為明確的北京二手房市場受到的影響最大，其成交量在4月份下跌近九成。
北京中原地產研究部統計數據顯示，4月北京二手住宅網簽套數合計僅為5212套，成交量為最近15個月以來的最低點，環比3月份下調88.1%，4月二手房均價為27820元/平方米，相比3月份微跌0.1%，基本持平。
而剛剛過去的"五一"假期，北京二手房成交量更為近5年的最低點。根據鏈傢地產市場研究部統計，"五一"期間，北京二手住宅網簽量為172套，同比下降50.4%。
鏈傢地產研究部張旭表示，新政的落地使二手住宅市場在短期內陷入深度觀望，目前成交的主要支撐也都來自剛需，未來市場走勢的關鍵要看"20%個稅"政策的執行情況。經過新一輪調控，一部分購房群體預期不穩，短期內觀望情緒仍將持續。但從新增客源量的趨勢看，預計5月份二手住宅成交量將有所恢復但依然會維持低量，可能低於今年1、2月份的平均水平。
上海、廣州、深圳的二手房市場同樣受到較大的影響。不過，由於這三個城市的地方國五條細則的力度與北京相比仍存在差距，因此雖然成交量有所下跌，但是成交價格仍略有上漲。
根據中原成交數據估算，廣州4月份二手房成交量比3月的歷史高峰減少近六成，二手住宅成交均價為19753元/平方米，環比上月略升1.8%。深圳市規劃國土委的統計數據顯示，4月份深圳共成交二手房5575套，環比下降68.2%。
從統計數據可以看到，雖然一線城市二手房的成交量大幅下滑，但是，成交價格並未松動。
張旭認為，從市場實際價格變化看，由於新政落地還不足一個月，市場觀望情緒較濃，買賣雙方價格僵持沒有明顯松動，尤其是"滿5年唯一"和低稅房源，價格基本不會出現下降空間。但一些受政策影響較大的房源，業主報價出現一定松動，但整體幅度並不大。從議價角度看，4月議價空間比1月提高1.14個百分點。從目前的價格走勢上看，短期內價格普降還難以實現。
開發商漲價意願強
在一線城市"國五條"細則落地之後，其松緊程度的差別決定瞭當地樓市的信義區信貸表現。受到嚴格的價格管制，4月份北京新建住宅價格基本停漲。而深圳、上海新房成交均價則出現不同程度的上漲，深圳4月份新房成交價則達到2010年3月以來的最高位。
中原地產市場研究部統計數據顯示，北京4月熱點簽約的38個項目相比3月全月的簽約均價基本停漲，漲幅在1%以下的達到瞭23個，占比達60%。剔除不同房源預售影響，八成房源簽約價格都出現瞭停漲。4月北京新建住宅簽約套數為8280套，環比下調幅度為57.3%，但同比依然有所上漲。
4月份深圳新房成交均價21958元/平方米，環比上月上漲逼近22000元/平方米，在過去的38個月中，隻有2012年8月和2010年10月兩個月的成交均價突破21000元/平方米的整數關口。據21世紀不動產的數據顯示，上海4月新房成交均價為2.4萬元/平方米，環比上漲4.4%。
不過，在香河展望房產開發公司主辦的2013香河經濟開發區發展論壇上，原住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示："'國五條'出臺之後，曾有觀點認為二手房20%個稅會使購房者轉向新房，這顯然沒有看到提高首付、利率對新房購買成本的增加。'國五條'下受到影響的不僅僅是二手房。"
而限價政策使得北京新房的供應量大減。在本應是開發商大舉出擊的4月，下滑至自2011年限購以來的同期最低值。
據鏈傢地產市場研究部統計，北京4月新增商品住宅期房項目僅有10個，其中4月25至27日3天，集中供應5個項目，占到全月供應的一半。總供應量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。截至4月底，2013年新增商品住宅期房項目34個，總供應9737套，比去年同期下降17.6%。
"4月商品住宅供應一反常態，出現大幅下滑。受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。當前房企的漲價意願仍然較強，存在博弈心態。短期可能會堅守價格保持觀望，但在資金和銷售進汽車二順位設定年息缺錢急用哪裡借錢信用貸款房貸利率任何問題免費諮詢度的壓力下，也會調整價格逐步入市。"張旭表示。
中國房地產學會副會長陳國強認為，目前市場的表現顯然是受到"國五條"的影響，但是這並不能說明政策已達到目的。政策的意圖是調整短期成交量，還是調整深層次的供需關系，這是判斷"國五條"是否達到目標的標準。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-05/08412167070.shtml
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